一以链家地产中原地产为代表的传统代理商

一直以来，房地产都是国民经济中的重要组成部分，但是这些年房地产市场的爆发式增长，很明显已经造成了很多城市地产的过度开发，一座座鬼城拔地而起。房地产市场已经严重地出现了供大于求的现状，对于房地产商们来说，现在都急于出售手中的楼盘，不过对于购房者们来说，信息的不对称让他们选择一套真正适合自己的房子还是非常困难。

传统的房产销售模式已经越来越不能适应买卖双方的需求，与互联相结合的新型O2O交易模式正在不断涌现出来。随着房地产市场的日渐饱和，过去那个全民抢房的时代早已一去不复返，未来新房O2O的出路到底在哪里？

一、以链家地产、中原地产为代表的传统代理商

互联的快速兴起，让链家地产、中原地产等传统的房产代理商也看到了新房交易市场未来的走向，与互联结合是大势所趋。眼瞅着搜房等线上交易平台的日渐壮大，链家、中原地产们是看在眼里，急在心里。这么多年下积累的优势如果不能延续到线上，未来面临的可能就是淘汰，于是他们纷纷开始自己搭建互联交易平台。

第一，对于链家、中原地产来说，多年以来下的代理销售，让他们积累了大量的开发商房源，这对于他们打造一个强大的线上房产交易平台打下了坚实的基础。比如拿链家来说，去年链家在北京20个中心店开辟万科项目的“专区”，万科在北京销售的所有项目都将与链家地产进行合作。这对于链家来说就十分有优势了，万科在国内地产界声誉颇高，很多客户买房子会奔着万科的品牌去买。

第二，链家、中原等传统的房产代理商，他们的产业链覆盖到新房、二手房交易以及租房等系列业务，在全国都拥有众多的连锁分店。线下分店对于他们打造线上平台有个好处，就是能很好地线上线下结合，线上店面能够为线上导流，同时客户如果上有什么不明白的地方可以直接到线下分店去咨询。

第三，不管是链家还是中原地产，他们都拥有庞大的客户资源信息库，积累的大量客户信息资源都有可能成为他们线上平台的回头客。同时他们下多年的运作也积累了一定的品牌优势，很多客户买新房往往对于代理商的实力也会多方权衡，担心房子交易不安全等。

第四，其实对于新房交易来说，还有一个非常重要的关键因素：就是销售队伍的建设。很多开发商之所以选择代理商代理，就是看中了代理商在销售队伍上的优势。房产销售是个人员波动性非常大的行业，很多销售人员可能还没有干几天就会辞职，刘旷本人也曾在新房销售摸爬滚打过几年，对此深有体会。而链接、中原等传统的大型房产代理商，在人才培训上都已经形成了一套自有的激励机制，拥有一支强大的销售生力军。

但是从目前线上整体的新房市场交易份额来看，链家地产、中原地产所占市场份额却并没有多少，究其原因，刘旷认为主要有以下几点：

1、相对于搜房、乐居等房产销售平台来说，他们的线上交易平台搭建时间比较晚，

错失了一定的市场先机，尤其是上的商业模式上并没有独到的创新，只是简单地把线下交易搬到线上而已。中介代理商这个传统模式有个最大的弊端就是目标从来都只是追求快速地把房子卖出去，对于房子的很多缺点信息都对购房者隐瞒销售。

2、链家地产、中原地产等传统线下代理商所搭建的线上平台最大的不足恐怕还是流量入口上的不足。目前整个线上房产销售交易市场，主要的流量入口被搜房、乐居等为代表的线上互联媒体平台所掌控，链家地产、中原地产上流量入口上还需要好好补充一番能量。

3、互联平台毕竟不同线下交易市场，链接地产、中原地产所打造的平台都是基于自有业务基础之上，但是他们在很多城市甚至都没有新房代理的业务，这就造成了他们平台的局限性。即便在某个城市拥有代理，但是代理的楼盘数量还是非常有限，而购房者往往希望通过从上交易平台了解到所有的楼盘信息，然后进行权衡对比。

4、传统的代理商毕竟还只是停留在过去传统的线下运作思路，缺乏互联基因和相关人才，在新房O2O这条路上，他们也只能是摸索着前行。尽管房地产行业不同于其他的传统行业，但是互联不同于线下，速度就是金钱，一旦在规模扩张上跑得比别人慢了点，最后就只能沦为其他平台的附庸。

二、以搜房、乐居为代表的媒体电商

说到整个新房O2O市场，目前搜房占据了整个市场相当部分的市场份额。当然乐居背后拥有易居中国、腾讯两大股东，同时也是新浪、百度运营旗下的房产频道，实力也是非同小可。他们都在从过去传统的广告信息媒体转型到集合媒体、新房、二手房、装修、房产金融等为一体的互联房产电商媒体生态平台。

首先，作为媒体出身的搜房、乐居，依靠为用户提供强大的房产资讯信息，让他们在房地产这个流量入口上打造了绝对的优势。有了流量，也就有了线上庞大的客户信息源，正是这个庞大的客户信息源帮着他们一天天发展壮大。

其次，在蜕变之前，搜房、乐居都志在为全国各地的楼盘提供线上信息展示服务，也正是因为这个服务，让搜房、乐居与各大地产开发商搭建了友好的桥梁，为今天他们打造强大的新房交易平台打下了基础。拿搜房来说，除了在去年7月入股国内第一大代理行世联行和第三大代理行合富辉煌获取开发商房源之外，搜房也凭借着自己与开发商的关系建立，从很多开发商直接拿到了代理权，完成了线上一手房源的积累。

其三，从整个线下交易来说，与过去只是为其他楼盘的代理商带客不同，如今搜房也打造了一支自有的强大营销队伍，完成了从线上到线下的有利结合。直接拿到代理权，搜房就可以把新房销售的价格压低，给予购房者更多的折扣，同时依靠房产金融、装修等附加服务来实现更多的盈利。而乐居也正在努力把自身打造成一个完整的房产方案服务商。

最后，智能设备的便携性使得购房人能够随时随地查看房源信息，碎片化时间得以利用，购房人可以对心意房源进行初步筛选，提高找房的效率；同时移动端基于LBS搜索附近房源，能帮助购房者省时省力实现区域找房。搜房、乐居他们在移动端的优势也将帮助他们的O2O之路走得更加顺畅。

尽管目前搜房、乐居在新房交易市场拥有较高的市场份额，但是未来能否称霸整个新房交易市场，恐怕并没有那么轻松。

1、房地产是一块巨大的蛋糕，不论是淘宝、京东等电商巨头，还是万科等地产巨头，亦或是各类新型模式的房产O2O平台都在不断涌入到这个市场，这些新的涌入者势必对搜房、乐居等媒体电商造成一定的市场冲击。

2、搜房目前的线下交易主要是采用自己搭建团队来做，一方面增加了人工成本，另一方面这种模式也会遭到越来越多其他代理商的抵制。因为搜房拥有庞大的线上客户源，过去一直在为代理商带客户，现在却成为了他们的直接最大竞争对手，他们能不上火吗？

3、搜房有相当一部分楼盘的代理权是通过入股传统的线下代理商所获得的，对线下公司的整合能否顺利对搜房来说也是一个不小的挑战。一个是传统的房产销售公司，而另一个却是带有互联媒体基因的房产销售平台，两种文化的碰撞定然会遇到各种各样的整合难题。

三、以买哪儿为代表的房产大众点评

大众点评，相信很多人都不陌生了，但是房地产界的大众点评这倒还是个新鲜概念。从南京起家的房产大众点评——买哪儿却正在受到资本市场的热捧，据刘旷所了解到的独家消息：买哪儿刚刚获得了资本市场的1000万投资。那么，这种房产点评模式为何能受到资本的亲睐？

投资人看好的第一因素：开发商和代理商几乎都是运用信息的不对称来“搞定”购房者，购房者对于买房的整体流程几乎是空白的，这个强大的市场痛点被买哪儿挖掘到。他们志在为买房人提供有价值的决策参考，通过从性价比、户型、升值前景、物业管理、交通、周边配套、学区、绿化景观、开发品牌和区域发展等10个方面对楼盘进行客观的评价，让购房者能够从线上更直观全面地了解到楼盘的优缺点，同时针对买房全过程中购房者可能产生的需求、疑虑、痛点、担心的陷阱给予专业的解决方案，让买房人没有遗憾。这个强大的市场痛点也就意味着巨大的市场机会。

投资人看好的第二因素：他们拥有一支在传统房产行业耕耘近15年的精英团队，买哪儿所有的楼盘信息都是通过实地测量、评测出来的，同时线上结合专业人士对该楼盘的客观点评，线下提供400咨询、专业置业顾问带看房、独家优惠、实测看盘、房地产金融等系列服务。但是买哪儿并不参与到新房交易中，而是要完全站在购房者的立场倒逼开发商、代理商真正做好产品，提供好的服务，提升优质的客户体验。

投资人看好的第三因素：从短期来看，买哪儿的信息量还不是非常大，但是一旦未来买哪儿的这种信息量铺盖到全国所有的城市，其规模效应将会非常可怕。得用户者得天下，如果大多数购房者都将这个平台作为自己买房的参考决策平台，它的入口优势将会非常明显，大众点评就是依托信息点评服务在生活团购做大做强。

但是刘旷认为买哪儿要想真正将自身打造成地产界的“大众点评”，其实还是有很远的一段路程要走：

1、目前买哪儿所有的楼盘信息都是通过人工实地考察、测量，然后发布到线上的，同时还要对该楼盘进行深入、全面的综合分析与评估，这大大影响了买哪儿在前期的扩张速度。如果要把自己的业务扩展到全国所有城市，这个时间成本和人力成本是非常大的。同时未来每个城市的新楼盘同样也需要线下人员去进行新的实地考察。

2、从盈利模式的角度来考虑，买哪儿既然不参与到房子的实际交易当中来，同时又完全站在购房者的角度，就不会通过广告、电商来实现盈利。如果通过房产金融服务来实现盈利的话，必然将会直接面临到地产商和楼盘代理商的竞争，盈利模式是买哪儿未来还需要深挖的一块领域。当然，从互联思维的角度来看，如果一个平台一旦拥有了用户也就拥有了话语权，还怕找不到盈利点？

四、以房多多、吉屋科技为代表经纪公司平台模式

与搜房、链接地产等自主销售不同，以房多多、吉屋科技为代表的经济公司平台模式近来获得了长足的发展，他们志在与传统营销代理行业一起拥抱互联，帮助他们全面转型互联。

其一，房多多、吉屋科技所推出的这种模式得到了所有线下传统代理商的一致支持，目前很多房产平台之所以进展速度上缓慢了下来就是因为受到了代理商的抵制。房多多、吉屋科技的这种模式则能够让他们在短时间内迅速发展壮大，尤其是在开发商的楼盘资源积累上，通过借助传统线下代理商的力量，他们能够在很短的时间里得到大量的一手楼盘资源。

其二，这种无需自己搭建线下团队，也无需直接对接开发商的模式，很好地为自己节约了线下门店以及人力成本。他们只需要搭建好平台，同时借助代理商的经纪人队伍，迅速展开市场的扩张，这一点从房多多的扩张速度就能窥见一斑。

其三，比较有意思的是，房多多和吉屋科技这两个平台在天使阶段都获得了腾讯联合创始人曾李青先生的投资，同时这两家公司的管理团队和技术团队都主要来自阿里巴巴和腾讯公司，从互联基因的角度来看，这也是这两家平台的优势所在。

但是如果要从长远发展的角度来看，刘旷认为房多多和吉屋科技的这种模式还是存在一定的弊端：

弊端一：房多多、好屋中国纯粹只是采用跟各大代理商合作，而房地产要把固定的佣金全部分给代理商，那么房多多和好屋中国就只能通过向买房人收取电商费来获得盈利。这种模式跟搜房过去的带客模式其实是一样的，但是这却无形之中加大了购房者的负担，搜房正是因为感受到了大多数购房者的抱怨才果断抛弃了这种模式。

弊端二：房多多、好屋中国的这种模式仍然是完全站在传统代理商的利益角度，并没有站在客户的立场去为客户真正解决购房需求。从短期来看是赢得了传统代理商的一致拥戴，获得了迅猛地发展，但是从长期来看这种模式仍然只是传统的线下房产销售模式，并不是未来房产O2O发展的大趋势所在。

五、以平安好房为代表的房产金融平台

说到平安好房，他们正在试图通过房产金融来打造一个新型的房产交易平台，通过推出“好房宝”这类宝宝理财产品达到蓄客的目的。同时，平安好房于5月29日与万科、绿地、万通等数十家房地产企业，共同发起并成立中国房地产众筹联盟。该联盟由房地产、金融、互联等行业龙头企业组成，旨在以众筹模式改造房地产，从零构建众筹地产模式与生态。

第一，平安好房推出好房宝，这是一款更货币基金挂钩的理财产品，购房人将资金存入好房宝，除了能够获得货币基金收益外，在一定时间内通过平安好房认购新被欺骗的女子也不是无辜的房可以获得额外的房积金收益。这种方式既为平安好房自己积累了大量的买房潜在客户，同时还能让自己在房产金融上获得更大的发展。

第二，平安好房所推出的地产众筹让买房者实际上成为了微开发商，真正参与到地产开发当中来，更容易带动楼盘的销售。从开发商的角度来看，解决了他们的资金需求；而从购房者的角度来看，参与地产众筹的朋友定然会把相关楼盘推荐给自己的朋友来购买，这种通过众筹作为媒介的模式很好地搭建了楼盘与购房者之间的关系桥梁。

第三，平安好房从一开始推出的那天起就志在打造一个去中介化的房产交易平台，这种模式在业内引起了不小的轰动。平安通过凭借着自身强大的资金实力和品牌影响力，让其跨过中介与各大地产商达成直接合作，在中介代理费用上为客户省了一笔。

如此看来，平安好房岂不是要成为新房O2O的佼佼者，事实上并不是这么回事，刘旷认为平安好房在新房交易难以做大做强。

1、对于平安而言，不论是做平安好房也好，还是推平安好车也罢，平安的最终目的都是想通过地产、汽车将自己的金融平台做得更大，所以刘旷认为平安好房所推出的去中介化其实只是一个噱头，平安的重心也不会放在新房的交易上面，而是放在房产金融上。

2、平安好房目前在流量入口上也没有任何优势，相对于搜房、房多多等新房O2O交易平台来说，平安好房的交易虽然并不是每一颗种子都会发芽规模甚至可以忽略不计。而缺乏互联基因的平安好房既没有线上的优势，同时也没有线下的长处，未来在新房O2O这条路上，平安好房何以发展壮大？

六、以好屋中国、尚房为代表的全民经纪人模式

传统的房地产圈内，不同的开发商、经纪公司和代理公司各自为政，信息链不流通，竞争不透明，导致了经纪人之间的无序恶性竞争，于是以好屋中国、尚房等为代表的全民经纪人模式开始流行起来。

首先，好屋中国、尚房的这种全民经纪人模式将得到经纪人的大力支持，尤其是那些通过房产销售作为一份兼职的朋友。过去经纪人卖房子的佣金很大一部分都被代理商所扣掉，而今这种全民经纪人模式，佣金大战也就无形之中消失，每一个经纪人都会卖命的推荐平台上的房源给自己的客户，平台的影响力也就无形之中扩大了。

其次，好屋中国、尚房既推出了专业经纪人，同时也推出社会经纪人合作模式，社会经纪人只需要带着自己的朋友或者亲人到合作的楼盘成交房子就能获得一笔丰厚的佣金，这种发动社会经纪人的方式将会大大加快平台卖房的速度。

从目前好屋中国、尚房的全民经纪人发展模式来看，并没有取得飞猛地发展，刘旷认为有以下三大原因。

原因一：好屋中国、尚房的这种全民经纪人模式，尤其是社会经纪人确实为楼盘的宣传起到了一定的促进作用。但是社会经纪人的加入也带来了参差不齐的服务，一旦房子交易中出现了各种问题，社会经纪人往往都会推卸。再者说，大多数社会经纪人也不会为了赚取亲戚或者朋友这点房屋交易佣金而使劲鼓吹亲戚朋友去购买某一个楼盘，除非是他们觉得这个楼盘真的好才会去推荐给朋友。

原因二：好屋中国、尚房的楼盘代理权都是通过从地产开发商那里直接获取，既不像房多多通过代理商获取房源，也不像搜房通过前期的积累和入股代理商获取房源，无形之中这也影响了好屋中国、尚房在房源上的扩张速度。

原因三：好屋中国、尚房的这种直接抛开经纪公司模式也遭到了经纪公司一定程度上的抵抗，要想彻底取代传统的经纪公司，这还需要一个长远的过程。

此外还有以Q房为代表的经纪公司加盟模式，这种模式实际上跟好屋中国有些类似，都是找开发商做一级代理商。不同的是好屋中国把房源直接给经纪人销售，而Q房则通过让经纪公司加盟的形式来帮自己卖房子，实际上是让经纪公司成为了二级代理商，这种模式相比全民经纪人模式则降低了经纪人的佣金收入，虽然从短期来看Q房能够借助经纪公司的线下门店优势，但是从长远来看这种加盟模式远不及全民模式。

而电商巨头如淘宝、京东，地产大鳄如万科、远洋、碧桂园等他们也都对房产电商虎视眈眈。刘旷认为随着新房市场的不断饱和，消费者购房需求和品质不断地提升，未来哪类新房O2O平台能真正为消费者解决购房需求，它将会得到购房者的拥戴成为最终的赢家。

本文作者刘旷，亿欧专栏作者；号：liukuang110；请尊重原创，转载时请务必注明“作者“和”来源：亿欧”。文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。