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万通地产败走重组局遇"互联网+转型"难题

2017-02-28 09:06:16

　　原标题：万通地产败走重组局：遇“互联网+”转型困难

　　错过“房地产风口”的万通地产，希望通太重组遇上“互联网+”风口。

　　黑夜是拂晓的前奏。对北京万通地产股分有限公司(以下简称“万通地产”)而言，这“黑夜”却显得格外“黑暗”，也格外的“漫长”。

　　与大名鼎鼎的“地产思想家”的冯仑相比，如今的万通地产已不复“昔日荣光”，“资格”虽老却早已掉队。与动辄百亿级增长的同行相比，万通地产最近几年1直在30亿⑸0亿元之间徘徊的营业额还在不断“缩水”。去年，万通地产营收为19.11亿元，同比降落42.06%，而截至今年1季度，其1年内的非活动负债为19.75亿元，而短时间借款也到达了13.32亿元。换句话讲，万通1年的收入，尚不足以还债，而其现金流几近都处于负数状态。

　　错过“房地产风口”的万通地产，希望通太重组遇上“互联网+”风口。伴随着互联网浪潮，万通地产今年年初曾以改良公司盈利、筹划重大资产重组为由停牌，并将重组的目标资产定位为互联网的文娱、文化业务。

　　但用时半年的重组筹划终究以失败告终，日前，万通地产发布公告称，因与多家互联网公司谈判存在较大分歧，决定终止本次资产重组，其还表示在6个月内不再筹划重大资产重组事项。

　　事迹大降，负债压顶，又错失机遇的万通地产将如何面对经营压力?记者就上述问题试图采访万通地产方面，截至发稿前，还没有得到任何回复。

　　衰败的“君子”

　　从万通地产起家的冯仑、潘石屹、易小迪等6位开创人，如今已经是地产界教父级的人物。提到万通地产，“万通6君子”无疑是不能不提到的时期。

　　1990年代初创建于海南的万通地产，是中国房地产市场化诞生的意味之1，从海南开发中刨出“第1桶金”，完成资本原始积累阶段，万通地产早早地便步入了疯狂生长的阶段。

　　1995年，万通地产的触角已伸进房地产、通讯、服装、商业、信息咨询、银行、保险、证券等多个领域，地盘广及北京、海南、西安、沈阳、武汉，两年后，万通地产摇身1变成为股分制公司。

　　那时万通地产的资产已然接近百亿，昔日的“招保万金”乃至亦被其掩盖锋铓，但是1场内部“地震”，却给万通地产带来了巨大变化。

　　法人代表潘石屹黯然离开，易小迪、王功权相继出走，3年后刘军选择离开，王功权也在2003年选择离开，至此，万通完成了从6到1的转变，“6君子”几近名存实亡。

　　万通地产的发展速度也很快放缓，时有文章评价：“1995年以来，万通1直在吃老本，虽然有1系列项目热销，但万通的每股盈利却其实不高。”

　　2004年，万通与天津泰达“牵手”，有了天津泰达这样1个大地主的支持，冯仑1直渴望的土地、资金资源就有了着落，冯仑将二者合作戏称为“导演+制片”模式。

　　昔日思考万通地产的前途之时，冯仑认为：“传统房地产拖了万通的后腿，若要轻装前进，非终结传统房地产不可。”如果冯仑的眼睛没有盯在资本市场上，冯仑对传统房地产纵有千种烦恼也只能是徒唤奈何，问题是他看到了资本市场。

　　1直以来，冯仑有着“思想家”的美誉，在他带领下的万通地产也几近是创意和行动最为猛烈的。自2006年登陆资本市场，万通地产便提出了“戴绿帽、吃软饭、挣硬钱”的发展模式，业务重心也由住宅开发向商业开发倾斜，完善不动产投资模式，将收入结构调剂为投资收益、资产交易和管理费3部份。

　　“理想很饱满，现实却很骨感。”不管是万通提出商业地产转型、还是与之相干的2009年以后提出的立体城计划，在实行进程中都其实不顺利，并未到达冯仑所希望的结果。

　　本报曾在《万通身陷商业地产泥淖 2%回报率不如存银行》1文中提及，转型主攻商业地产的万通地产，2012年物业出租收入占比仅2.2%，其实不得不靠连续两次出售旗下商业地产公司股分回笼资金。

　　“摊子”铺得太大，对资金的需求也近乎无底洞1般，据本报记者此前统计，其立体城计划在成都、西安、温州3地的整体投资额，已达1010亿元。彼时，万通地产2012年营业收入仅为40.7亿元。

　　时至本日，被冯仑投入大量血汗的立体城市却并没有看到应有的回报，反之关于其多地立体城市项目搁浅的报告和新闻却是很多。

　　营收不足还债

　　“贪心不足蛇吞象”，1心扑在立体城市和美国模式上的万通地产，不但耗费巨大的资金投入、精力，同时也错过了时机，乃至拖垮了自己。

　　最近几年来，土地市场甚少见到万通地产的身影，几年来万通新增的地块几近可以说得上是寥寥可数，在2012年下半年市场回暖后，其他房企纷纭投入几10亿乃至上百亿资金拿地，万通地产却没有丝毫动作。

　　据其1季度财报显示，截至2015年1季度，万通地产土地储备总计10块，占地面积仅接近百万平方米，合计权益面积唯一214.74万平方米。值得注意的是，这10块地中万通地产具有100%权益面积仅占3个，其他大都是在50%上下的比例徘徊，百万平方米的占地面积水份近半。

　　据万通地产年报，其2015年主要开发项目为北京怀柔杨家园和杭州未来科技城，新开工面积总计25.65万平方米，同比降落近20%，可售面积仅为37.79万平方米。

　　“面粉”的不断缩水，“面包”自然也会遭到牵连。从万通地产的经营情况可以发现，从2012年起，公司的营业收入就在不断下滑，每一年10几个点的下滑速度。

　　万通地产2014年营收为19.11亿元，同比降落42.06%，净利润为0.97亿元，不足去年5.06亿的两成;净资产 352901 万元，比上年减少 5.41%。

　　“万通之所以在事迹上落后，和其缺少蛮横的气质有关系。在土地扩大、融资等方面节奏不快。”1位不愿流露姓名的万通内部人士告知记者，长时间的事迹疲软让股东对包括冯仑在内的公司管理层很有不满。基本每股收益方面，万通地产2014年仅0.0371元，与前1年0.3128元二者相差近10倍。

　　“福无双至、灾患丛生”，事迹延续疲软的背后，却是万通地产愈演愈烈的偿债压力。据其今年1季度财报显示，截至今年1季度，1年内的非活动负债为19.75亿元，而短时间借款也到达了13.32亿元，负债率为70.95%。换句话讲，万通1年营业收入，尚不足以还债。另外，万通地产因经营活动产生的现金流净额为⑴.95亿元。

　　“从财务数据来看，经营现金流净额为负其实问题不大，这是由于项目结算期没到，很多现金来源或集中在下半年。”易居智库研究中心研究总监严跃进告知记者，近几年万通给市场1种落伍的印象，致使后续融资等方面可能会有压力，在短时间借款等方面的本钱会比较高。

　　值得欣慰的是，步入2015年的万通地产在营收之上有所改良。据其1季报显示，万通地产今年1季度营业收入为6.18亿元，同比增长234.75%。

　　在租金收入方面，万通地产多年的经营虽然略有成绩，明显也其实不足以支持万通如无底洞般的支出。据其年报称，公司可出租权益面积 7.35 万平方米，租金收入 1.78 亿元。(约占营收入9%。)

　　“对房企而言，他的转型之路必定艰辛，当运营利润还没有构成气候，而销售利润又大幅减少时，必定会对其现金流的稳定性造成压力，企业势必面临窘境。”同策咨询研究部总监张雄伟告知记者。

　　随着1线城市和热门2线城市优良地块获得难度和本钱的不断爬升，对万通地产而言，破局之路无疑10分艰辛。

　　幻灭的救命稻草?

　　也许是“缓兵之计”，也许真是要调剂战略，吸引投资。总之，万通地产在年初停牌了。

　　1月19日，北京万通地产股分有限公司发布停牌公告，宣称正在筹划重大事项。随后不久，公司发布公告流露，此番重组触及收购互联网文娱资产。彼时曾有分析师结合股市背景分析称，如果消息属实，公司股票复牌应当会最少补几个涨停板。

　　透过许多股吧可以发现，股民对万通地产明显抱有10足的期待。

　　6月19日晚间，万通地产公告，自1月6日停牌以来，公司连续与多家互联网标的公司展开深入商量与谈判，但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧，仍然没法在规定时间内达成1致。

　　公告宣称，综合斟酌本次收购重组情况，公司认为此次重大资产重组的条件尚不成熟。经审慎研究后，决定终止本次重大资产重组事项。同时作出许诺，在表露投资者说明会召开情况公告后的6个月内，不再筹划重大资产重组事项。

　　等待了近乎半年的却是这个结果，很多股民不由得在网上大呼“不靠谱”。1位不愿具名的业内人士表示，从重组方面来看，也反应了万通要真正寻求战略突破，其实不是很容易的事。而且由于重组失败而担当了1些新的本钱，比如投资者的信任度也在减弱。

　　股权转让失败在前，公司重组收购互联网文娱资产终止在后，已无意恋战的冯仑看起来去意已决。早已失宠多年的万通地产，在诸多市场人士看来俨然已变成了1个“壳公司”。

　　伴随着政策利好，今年上半年的地产股情势1片大好，房企纷纭借机扩股融资，万通地产却只有干瞪眼的份儿。

　　“对企业来说，现在转型是找死、而不转是等死，惟有在找死的路上找到合适自己的路，才是真的。”张雄伟认为，互联网虽然火热，如今却并没有给房企多大实际性的收益，反之，更应当利用互联网提高运行效力，优化管理、内部，营销策略。

　　“对万通来说，当务之急是寻觅1类新颖的商业模式和业务模式，才能在创新的基础上显得更加主动。”易居智库研究中心研究总监严跃进表示，快马加鞭谋求创新是万通跻身1线房企的关键1步。虽然此次重组失败了，但其实不意味着后续战略扩大的步伐就停滞。

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