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万万国内外合作规模将超千亿万达甘当小弟

2017-03-06 21:05:02

　　原标题：“万万”合作将超千亿级万达情愿当“小弟”

　　61岁的王健林和50岁的郁亮端起红羽觞1碰，国内商业地产龙头万达团体和住宅龙头万科团体，正式建立了战略合作关系。

　　在5月14日的签约仪式上，万科与万达均表示，此次双方签署的是框架协议，未来具体的合作安排会根据项目情况来肯定。“万达聚焦商业，把住宅交给万科;万科聚焦3好住宅和城市配套服务，谨慎对待商业地产。”这样1种合作态势，引人关注。

　　未来，双方的合作主要通过联合拿地、合作开发的情势进行，即由万科开发项目中住宅部份，万达开发项目中商业部份，以实现优势互补;另外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

　　“万万”在海外也将合作

　　“万科和万达特别有缘分，两个公司都姓万;两家的开创人都姓王，1个是初期在南面称王，1个在北面称王;后期了1个在住宅称王，1个在商业称王。”万科团体总裁郁亮认为，房地产行业白银时期的到来，使两巨头走到了1起，双方“门当户对，1见钟情”。王健林称，如果双方接下来的谈判能达成1致，将是超过千亿级范围的。

　　对万达和万科为什么能走到1起，万达团体董事长王健林表示，是双方战略转型的不谋而合。万达从2014年就开始力推轻资产模式，逐步把企业的收入和利润转移到服务业方面;万科也在寻求转型。“这两家企业能够走到1起，说明今后代表着1种趋势，在今后中国的行业里不但有竞争，更多的是合作，从竞争走向竞合，可能这就是行业的1个方向。而且这类竞合不是简简单单的抱团取暖。”

　　对合作模式的核心，王健林说，是发挥各自的优势。万达现在做商业和文化旅游，万科的优势在住宅方面做得精，本钱控制得好，管理的口碑比较好，同时物业口碑很好，万科对价格的控制比万达更精细1些。万科和万达都走向了海外，双方合作不但局限于国内，也包括海外的全球合作。

　　王健林表示，万达轻资产现在正按计划在走，从签约到开业有1个进程，今年开业的26个广场，全部是轻资产，由万达持有;明年最少会超过50个;到2020年，万达轻资产广场的比重会超太重资产，轻资产的总数会比重资产还要多。“轻资产就没有任何的销售任务，考核的核心是两点，1是本钱控制的方式，2是招商租金控制的能力，这是决定商业模式是不是成功的关键。”

　　万科总裁郁亮则认为，万科定的是未来10年的转型，第1个是“3好”住宅，有巨大的空间;第2个是城市配套服务的转型，这1块主要是消费，主要是产业地产和消费地产，消费地产是包括养老，也包括社区商业等，这是万科的重点。所以在这个时候万科跟万达的合作，相互弥补长短，对万达的转型也会有很大的帮助。

　　合作公司万达“股分会小点”

　　郁亮认为，在地产“白银时期”，房企开始与金融结盟。今年以来，全国买地最多的不是传统房地产商，而是金融机构。

　　万达与万科之间，会在金融领域有合作吗?郁亮表示，万科迄今为止还没有金融板块，虽然有很多融资渠道，也尝试不同的资产管理模式。“万达团体转型进程中有1个(方向)是往金融的转型，未来我觉得如果有资源，我们固然是需要利用，所以说有合作的可能性。”

　　就在其他房地产企业纷纭逃离3、4线城市时，王健林却期望以轻资产模式加速万达广场在这些城市布局。在区域选择上，“万万”能否达成1致?郁亮说，万科有1个非常明确的做法，叫做“要为普通人家盖好房子”，不只为1、2线城市的人盖房，还包括给3、4线城市的人盖好房子，未来可能5、6线都可以斟酌。

　　“万万”合作，是成立平台公司还是分公司?王健林表示，双方肯定要成立合作公司，两个大团体之间合作，不管从风险、财务、融资、控制，没有1个合作公司，是不行的。1个项目合作就要成立1个合作公司，其中1定是万达的股分会小1点，由于现在万达在力推轻资产。

　　王健林还称，双方还在探讨1种更大范围的新战略合作，而不是外界理解的“我们干商业广场，他们干住宅”。

　　转型摆脱销售依赖

　　有熟习万达的资本市场人士告知《逐日经济新闻》记者，转型前，万达是“以住养商”的模式，资金主要来自银行贷款、销售回款和租金收入和部份自有资金、建筑商垫资和新物业中长时间抵押贷款等。其中，支持1个项目的资金6成左右来自银行贷款，其他靠主力店、自有资金的支持，全部结构非常需要来自住宅等销售物业提供的现金流。“万达轻资产转型以后的想法则是，侧重运营商业地产，从运营中获得相对稳定的盈利，摆脱销售模式。”辉立证券分析师陈耕告知记者。

　　当“本钱+利润”的考核指标开始变化，万达操作项目的开发体系、资金体系，乃至收入、利润构成，都可能产生变化。

　　这个观点得到RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦的认同。他认为，在轻资产转型进程中，万达的架构会有变化，比如收缩住宅板块，聚焦商业发展战略，这次与万科合作，加速了这类变化。

　　对万达，社区商业一样是1个深层次的利益点。“万达的电商虽然平台相比够强，基于全国万达广场的数据基础也很广泛，但目前万达电商显现出的，仍像是基于万达广场商业的网上平台，不够下沉。万科则在平台和数据的搭建上，能力相对弱势。”陈曦认为，如果万达和万科在这方面有所合作，后者作为全国住宅开发量最大的房企之1，强大的客户资源，和在社区服务上的丰富经验，能够帮助万达补上“最后1千米”的短板，实现生活属性的转化。

　　陈耕也认为，如果在这方面有合作，双方在电商领域均会有突破性进展，在这个方向上，双方(特别是万达)，或能产生类似阿里巴巴02O落地的价值体现。而目前万达也在朝这个方向走，它的运营模式在产生深入变化。“万达和万科的合作对双方估值会有推动，但推动力有多大，还要看具体细节的履行。不过双方整体构想是不错，在股价上或有1些短时间效应出现。”陈耕认为。

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