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时代地产背负高价地扩张土地储备的资金从何而来?

2017-08-04 16:00:01

　　原标题：时期地产背负高价地扩大土地储备的资金从何而来?

　　背负高价地时期地产如何买通“输血”渠道?

　　房地产行业正在进入1个“强者恒强，弱者灭亡”的时期。当龙头房企掀起吞并重组和业务创新之时，众多中小型房企一样也要解答范围增长的命题。

　　“兵马未动，粮草先行”。此番背景下，扩大土地储备成为中小型房企的必定之选。

　　时期地产也不例外。这家2016年销售范围为300亿元的房企，正走在攻城略地的路上。其不但在“招拍挂”市场1举拿下广州的“单价地王”，在城市更新领域，也动作不断。

　　支持时期地产大范围扩大土地储备的资金又从何而来?

　　斥重金高频扩充“粮仓”

　　时期地产2016年的年报显示，截至2016年12月31日，时期地产土地储备到达1306万平方米;2016年，时期地产新购入广州、佛山和东莞等珠3角7城14宗地块，新增建筑面积为343万平方米，收购本钱为184.52亿元。

　　对标销售范围与其相当的房企，时期地产的土地储备其实不占优势。以一样深耕广州的越秀地产为例，截至2016年12月31日，该公司总的土地储备为1462万平方米;而以“旧改”见长的深圳本土房企佳兆业，同期总的土地储备则为2130万平方米。

　　虽然时期地产也有转型的尝试，但住宅开发照旧是其主业。在2016年的事迹发布会上，时期地产董事会主席岑钊雄指出，珠3角的地价并未虚高，区域分化是行业发展的趋势，核心都市圈的价值未来将进1步凸显，今年公司还计划拿出130亿元购置土地。

　　基于此种判断，时期地产在“招拍挂”市场频频拿下高溢价地。2017年3月29日，时期地产以20亿元拍得广州新晋单价“地王”，项目楼面单价55437元/平方米，刷新了此前广州住宅地块的最高单价。

　　《逐日经济新闻》记者访问位于广州石岗路的该地块现场时发现，目前此幅地块还没有开工。

　　实际上，自2016年以来，时期地产在“招拍挂”市场的动作10分频密。2016年，时期地产在佛山两次拿地，年初，公司以64亿元总价、1.5万元/平方米的楼面地价拿下佛山金沙洲1地块，成为全部佛山的总价和单价新地王;尔后，时期地产以总价16.83亿元、2000平方米配建竞得南海区里水镇里广公路邓岗地段地块，折合成交楼面价12688元/平方米，刷新了里水的楼面地价新高。

　　据中国指数研究院统计，今年上半年，时期地产购置土地共花费80亿元。而据《逐日经济新闻》记者统计，这些土地均位于广州、佛山和清远等珠3角片区。

　　加快周转下的资金渴求

　　时期地产2016年年报显示，截至2016年12月31日，公司的现金及银行存款为119亿元，融资本钱为8.32%，计息借款合计为204.88亿元。

　　克而瑞数据显示，时期地产今年上半年实现销售金额170.3亿元。如果斟酌到时期地产上半年耗费土地款80亿元及预售回款其实不能随便使用，该现金供给端与需求端数据出入其实不大，但作为1家加速扩大的中型房企，为高周转回流资金，项目需要加速开工，在预售之前，就需要更多资金。

　　从布局来看，时期地产重心在华南的热门区域，且调控密集，力度空前。那末钱从何来?《逐日经济新闻》记者通过整合时期地产的年报、公告、债券报告及Wind数据，梳理出时期地产大致的融资渠道。

　　其中，银行贷款是时期地产主要的融资渠道。据上交所表露的1份《时期地产2016年债券年度报告》，截至2016年末，公司合并口径取得的金融机构总授信额度为301.93亿元，其中已使用额度为141.1亿元。

　　除贷款，债券也是时期地产的“补血”的另外一重要通道。据Wind统计，目前时期地产仍在存续期的公司债券范围为80亿元。

　　如果依照授信已使用额度加上公司债券的范围，截至2016年12月31日，时期地产的有息负债已超过年报上的数额204.88亿元，且年报上银行贷款数额为69亿元，小于金融机构授信已用额度。

　　《逐日经济新闻》记者向时期地产的信息表露负责人求证，其表示年报的主体是时期地产控股有限公司，而国内的债券报告针对的是广州市时期地产团体有限公司，前者包括的范围比后者要大，且两份报告的统计口径不1样。“负债数据应以香港年报上的为准。”此名负责人强调。

　　《逐日经济新闻》记者询问多名银行、券商分析师，1致的观点是金融机构授信已用额度包括的不但是银行贷款，还有其他的1些表外融资项目，因此两组数据出现不1致也是可以解释的。

　　今年以来，时期地产也“遍寻资金”。2017年5月，上交所表露的另外一份关于时期地产债券的公告指出，截至2017年4月30日，时期地产本年度银行贷款净新增约40.04亿元，拜托贷款净增加约1.5亿元，无融资租赁借款也无小额贷款。

　　7月31日，时期地产公告称该公司(作为借款人)、若干财务机构(作为受托牵头安排人、牵头安排人、安排人及账簿管理人)与1名融资代理就美元及港元双币可转换定期贷款融资订立协议，原有承当总额为1.85亿美元，承当增加权为不多于1亿美元。

　　另外，《逐日经济新闻》根据时期地产公告整理发现，今年以来时期地产分别发行了总额为2.25亿美元，票面利息为5.75%的票据和票面利息为6.25%，总额为3.75亿美元的票据。

　　另外，信托计划也为时期地产提供了部份资金。据Wind统计，今年以来，时期地产发行的信托计划有时期胜誉特定资产收益权投资信托及汇业46号时期清远荣景信托，后者的召募范围为2.4亿元。

　　据前述债券公告，截至2017年4月30日，时期地产本年度其他借款净新增约5亿元。

　　多名券商、投行分析师则指出，目前公然市场如股权、债券融资等渠道都在渐渐收紧，对房企而言，这是不小的挑战。

　　具体到时期地产，新世界评级在1份针对时期地产债券的报告中指出：“在跟踪期内，时期地产土地储备指出较大，且在建房地产项目数量多，公司面临较大的资金支出压力;另外，项目开发对外部融资的依赖度较高，整体债务范围较大，融资能力对外部融资环境变化比较敏感。”

　　在时期地产今年1月份发行了美元票据后，评级机构惠誉在1份研报中指出，中国房屋建筑商的评级沾恩于良好的交易历史，但受限于需要不断地补充优良地段土地储备，因此致使杠杆的波动。如果时期地产能将其净负债与调剂后库存比例保持在45%以下，并保证其有足够3年的土地储备，其将采取进1步的正面评级行动。

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