您当前的位置：首页 > 品牌动态

宝能资金缺口600亿资金链紧绷下寅吃卯粮?

2017-01-31 12:47:51

　　原标题：宝能资金缺口达600亿资金链紧绷下“寅吃卯粮”?

　　已处于风口浪尖的宝能地产近日遭停工传闻缠身，多家媒体发文称宝能地产多个项目停工。宝能为此曾极力自证资金实力，破解质疑。但是，央视财经记者近日对宝能多个项目所在地的探访再次证明了宝能资金链不甚乐观。某商业网站也报导称，宝能系旗下的地产板块深陷600亿资金缺口。另外，宝能地产近3年的营业收入1路下滑，销售事迹始终难见起色，基本处于借新还旧的状态，从财务层面体现出了宝能地产目前所面临的窘境。

　　被曝资金链紧绷央视实地探访“火上浇油”

　　据《国际金融报》报导，日前，地产财富汇发布文章称，宝能目前有8个项目处于停工状态，直指宝能频繁举牌万科的缘由是因后院起火，其销售力、资金链和管控力全线坍塌。文章指出，热中制造“地王”，也曾放言“5年40个城市综合体”，“山寨版万达”宝能在地产圈小着名气。销售力、资金链和管控力全线塌陷，后院起火或是宝能地产1心上位全球第1大房地产发展商大股东、乃至谋求这家千亿房企控制权的真实背景。

　　地产财富汇调查发现，宝能地产现在全靠“借新债还旧账”续命：旗下1干项目或停工或事实停工，背后是销售停滞无力回天;从团体到区域公司中高层人事延续密集震荡，背后是内部管控全线失守。销售力塌陷，事迹连年下滑，项目大面积停工“高价拿劣地—资金链紧绷—销售不佳—项目停工”，深陷恶性循环的宝能地产已无力自救。

　　文中更是罗列了8个宝能已停工或行将停工的项目，其中包括广州宝仁医院、大连宝能城、佛山宝能金融大厦、肇庆环球金融中心、上海金融创新城、合肥宝能城、南宁宝能城市广场和云浮项目，其中前4者是正要停工，后4位是行将停工状态。

　　据央视财经报导，位于肇庆市鼎湖区的宝能环球金融中心项目，这个项目计划用地到达了5百610亩，计划总建筑面积到达1百710万平米，这个项目从2013年的11月就已开始开工，但是售楼处的工作人员称，2015年的年初这里已全面停工，可以看到工地上只有两3栋未完工的建筑，全部工地上都堆满了废弃的建材和长满了野草。

　　央视记者以后又访问了云浮市高铁东站附近的宝能城市广场和云浮市在建的别墅项目，和位于佛山的宝能金融大厦项目和广州增城的宝仁医院项目。

　　云浮宝能城市广场的商铺是2013年开工，2016年1月1日进行的发售。目前销售状态其实不理想，不过该公司将于2016年4月份以后举行大型招商活动。相比云浮楼市市场3900元至4600元1平方交易价来讲，这里3100元1平的销售价略低1些，零首付的政策优惠多1些。

　　佛山宝能金融大厦项目楼高31层，依照项目介绍，负1层至4层为商业，负1层同时也是轻轨“东平站”出口。写字楼部份依照国际5A超甲级写字楼标准打造，景观视野开阔，可远眺东平河、佛山公园、市政绿化、世纪莲体育中心、新闻中心等自然景观和城市景观。还是8大项目中首个通过绿色环保评比认证的项目。但是在佛山新城华章街、东平站、新闻中心并没有找到宝能金融大厦和项目的相干标识。

　　宝能团体投资的广州市宝仁医院项目计划总用地871亩，其中1期计划用地约371亩，2期计划用地约500亩。项目总投资超过30亿元人民币。项目1期预计2015年10月开业。记者来到官网提供的地址，发现这个项目被两道围墙包围，围墙上有铁丝网，1般情况根本没法进入。工地周围长满野草，没有工程车辆进出的任何痕迹，通太高处视察，工地里面钢筋已生锈，水泥坡地由于水土流失塌陷，工地1片死寂。附近商铺称，2014年的101月搬走，基本都没有人了。

　　自曝家底净资产半年升10倍遭质疑

　　对上述种种对资金链的质疑，宝能曾罕见地极力自证本身资金实力。据《21世纪经济报导》报导，1月15日，万科公告申请继续停牌，而宝能罕见地极力自证本身资金实力，力图洗清市场上对其资金链断裂的质疑。宝能内部财报显示，其对400亿大手笔举牌万科的动作绝不避讳，认为此举并不是“蛇吞象”。

　　上述财报显示，截至2015年底，宝能地产融资(负债)总额200多亿，但其认为，宝能地产仅深圳两个项目就有总计520亿元的总货值，可以“轻松覆盖200亿元融资债务”，并有余力“为企业提供充分的活动资金”。

　　但实际上，房地产财务专业人士指出，项目货值和融资负债其实不能直接挂钩来讲明资金充裕，还要看项目当期的现金回笼情况。

　　另外，宝能认为其土地增值收益也是其资金充裕的证据：宝能地产全国范围内土地储备约2800万㎡，累计增值超过约600亿。

　　??这份财报还屡次以持有深圳地区资产来力证宝能的实力。其称，宝能地产在深圳已建成的自持物业约100万㎡以上，总价值超500亿元，其中仅深圳宝能城1个项目的自持物业价值预估就已高达200亿元;在建自持物业部份约250万㎡，总价值近1000亿元，并有若干核心区域未开发建设项目。

　　??商业地产业界人士指出，自持物业在前期建设和培养阶段要消耗大量资金，而成熟后则主要依托租金收入，宝能的已建成物业租金收益如何?宝能并未公布。而在建持有物业，只能是消耗资金，其实不能带来现金流。

　　宝能提供的资料还称，“据某权威估值机构给宝能地产出具的最新评估报告显示，宝能地产目前净资产约1200亿。”但对该权威机构并没有进行任何介绍，净资产测算和方法等信息也不得而知。

　　??根据宝能地产2015年10月在深交所提交的债券召募说明书，截至2015年上半年，其净资产仅为117亿元。如果上述机构给出1200亿的净资产估值，则意味着宝能半年内净资产飙升了10倍。

　　背后的财务真相：销售不佳现金流捉襟见肘

　　某商业网站报导，宝能地产近3年的营业收入1路下滑，2012年、2013 年和2014年分别为21.86 亿元、12.73 亿元和9.70 亿元，2015年1⑹ 月的营业额仅为2.70 亿元，亏损3.148亿元。它的背后真相是，600亿元的资金缺口，近两成项目停工和11位高管离职。这与宝能系疯狂增持万科股权的形象大相径庭。

　　据相干资料表露，截至2014年底，宝能地产正在开发建设的项目接近40个，预计投资总额超过850亿元，实际已完成投资218亿元，资金缺口超过600亿元(项目进度情况以下表)。截至2015年6月底，宝能地产手持现金约16亿元。

　　在资金链异常紧张的情况下，宝能地产的销售事迹却始终难见起色。自2012年以来，宝能地产的主营业务收入延续下滑。“从不断降落的毛利润率和房地产销售单价上可以看出，宝能地产收入下滑的核心缘由是后续项目质量降落。”1位资深行业人士分析称。

　　依照项目计划建筑面积计算，宝能地产的1线、2线、3线城市项目占比分别为18%、50%、32%。目前国内23线城市普遍面临较大的去库存压力，项目潜力有限，宝能持有的大量“存货”其实不乐观。

　　一样不乐观的还有其案场销售情况。统计资料显示，宝能地产旗下12个项目中，有1半的月均去化面积在4000平米以下，照此速度测算，其全部项目完成销售还需要超过150个月。

　　激进的扩大策略，加重了宝能地产现金流断裂的风险。那份公司债券召募说明书显示：自2012年至今，公司的经营性现金流和投资性现金流全部为负，2012年度、2013年、2014年和2015年1⑹月，公司的经营活动现金流量净额分别⑵44,091.88 万元、⑶87,411.77 万元、⑴,048,015.07 万元和⑺4,293.05万元，报告期内经营活动产生的现金流量净额波动较大且为负。这需要靠大量的融资支持，4年内累计筹资超过220亿元。

　　2015年上半年经营活动现金流量的萎缩，从财务层面体现了宝能地产目前所面临的窘境。2015上半年，宝能地产获得借款73亿元，但其中的53亿元用于偿还之前的债务本金，8亿元用于偿还债务利息，已处于借新还旧的状态。而在前述的公司债券召募说明书中，宝能地产方面表示，所召募资金也将“全部用于偿还金融机构借款及补充活动资金”。

　　“去化周期长，销售不佳，令宝能对这类寅吃卯粮的惯性操作越发上瘾。”1位知名投行人士分析称。来源：中国经济网

TAG：