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长实地产进李泽钜时代? 谨慎或更胜李嘉诚

2017-02-14 11:03:00

　　原标题：长实地产的李泽钜时期：谨慎或更胜李嘉诚

　　9月21日的港媒报导指出，截至9月中旬，长实地产在香港销售总额已超过250亿港元，累计售出逾3100户，提早完玉成年目标，有望突破去年全年成绩。

　　长实地产履行董事赵国雄表示，今年250亿港元售楼目标已到达，现时无意上调全年售楼目标。

　　长实地产今年在港推出多个全新项目，包括致蓝天、峻滢II及悦目已清盘，成交单位达2736户，3个项目合计套现近195亿港元。

　　在忙于套现的同时，长实地产并未有购地的动作及计划。

　　重组以后忙套现

　　8月25日下午，长实地产递上了长和系资产重组以来的首份中期报告，根据港交所表露，今年上半年公司净利润上升22%，至68.9亿港元，而在事迹报告中展望未来中，李嘉诚仿佛显得对事迹其实不算特别满意，他“预期下半年的整体事迹将较上半年为佳”，两地物业市场将保持稳定，只是长远发展方向将继续由房屋政策所主导。

　　不过，从长实地产的半年报告中可以看出，公司仿佛开始对市场抱有畏惧心态，在李嘉诚的展望未来1栏中，两次提到“如无不可预感之重大不利发展”，公司事迹可保持安稳，重组后的长实地产产生了甚么，让公司对可能产生的“黑天鹅事件事件”显得忧心忡忡呢?

　　1名本来分析长江实业和和记黄埔的分析员称，由于公司认为长江和记实业(00001.HK)的分析价值不如长实地产，已调派他去分析长实地产，自从6月3日长实地产挂牌以来，关于长实地产的分析报告及新闻都络绎不绝。

　　丰盛金融资产管理部份析员冯宏远对本报记者称，房地产1直都是可以取得较高估值的产业，过去长江实业旗下的产业范围极广，作为大型综合性企业，长江实业的估值有1定程度的折让，但在重组以后，将长江实业及和记黄埔有限公司的地产业务合并在1起，可以令公司取得更好的估值。

　　不过，恰逢香港股市非常低迷，李嘉诚旗下的地产板块并没有取得市场的认可，9月22日，长实地产的收盘价为58.95港元，与上市价70港元相比，公司股价已两个月下跌了25.4%。

　　虽然长实地产上半年在香港有好几个大型卖房项目，但上半年公司的物业销售收益还是同比下跌了18.5%。

　　不过，在上半年在1个月内卖掉大型楼盘“致蓝天”后，长实地产下半年的新卖楼计划开始启动，而每次长实有新楼盘推出，都能造成1股疯抢潮。

　　同时长实地产今年所推出的豪宅销售亦不俗，8月初推出的维港星岸，至今累售逾100户，套现近26亿港元。作为全部红磡最贵的房子，维港星岸的折后价格在每平方呎1.9万至3.55万港元之间，比同区房价贵了30%左右，但看房的买家也异常爆满。长实地产董事郭子威称，此次购房热潮中，出现了1批内地“土豪”，内地客户占到总数超过10%，同时购房客户中，有30%为投资者。

　　虽然长实地产今年销售成绩提早达标，但其推盘步伐并未减慢。据悉，长实地产旗下马头角君柏和元朗世宙两个项目分别主打大单位及上车户。发展商早前表示，两盘预售获批后会随即推出，其中世宙售楼收益预计可达数10亿港元，君柏亦估计有70亿至80亿港元。

　　上述两盘预售未批时，长实地产目前续推红磡维港星岸，项目本周将加推新品，市值约25亿港元，继续套现。

　　少拿地

　　而在高速卖楼套现的同时，长实地产却鲜有拿地，8月7日，香港特区政府推售位于元朗牛谭尾新谭路的住宅地块，有港媒报导，现场见到长实地产入标，这块住宅地块的占地面积约9.4万平方呎(约8736平方米)，最高可建筑面积为4.5万平方呎(约4182平方米)，市场估价大约2.7亿至4亿港元。

　　但这1次入标实际上是今年以来长实第1次出手拿地，且不说成功与否，在近3年以来，长实仅仅成功夺得深水埗海壇街1块地皮，这与过往长实进取拿地有很大差距。

　　李嘉诚在今年6月份出席长和股东会后曾承认，团体近来不论在内地还是香港，买地的活动都相对较少，不过他称，长实买不到地是由于超越团体预算，直言要计算“面粉价”及“面包价”，“如果面粉贵过面包，固然不买，要为股东争取利益”。李嘉诚强调，长实买地需要符合团体预算及商业原则，如果超越预算只能采取观望态度。

　　长实地产在刚公布的半年报中称，期内公司继续寻求机会购入具发展潜力的物业及农地，部份物业及农地现在正进行不同阶段的计划设计及作出有关申请。

　　而长实地产上半年报显示，公司在香港还有70万平方米的土地储备，而内地仍有1380万平方米，海外也有40万平方米的土地储备。

　　摩根大通近日发布报告称，长实地产开始专注于提高回报率，随着公司中内地的低地价本钱，加上在香港近日的土地储备活动不多，有助于保持香港业务的高毛利率。该行保持长实地产“增持”评级，目标价84港元。

　　长实地产进入李泽钜时期?

　　实际上，仔细的市场人士已发现，长实地产投资风格的转变，要从李泽钜正式掌握大权的时候说起。

　　2012年5月，李嘉诚宣布李泽钜将接手旗下长和系的资产，取得超过40%的长江实业及和记黄埔的股权，和加拿大能源公司赫斯基35%的股权，7月22日，随着股权的正式交接，李泽钜正式掌控李嘉诚的商业王国。

　　李泽钜接手长和的商业王国已超过3年，而嗅觉敏锐的市场人士已闻到了跟以往不1样的味道。

　　冯宏远称，长和系的投资风格自从李泽钜开始主持大局以后，已产生了明显的转变。从分拆电能实业到长江基建收购欧洲的1系列资产，李家的投资风格已变得非常稳健。

　　冯宏远称，李泽钜在遇到项目的时候，对回报率计算得非常清楚，1般每一年回报率最少8%才会斟酌，而且对低风险的项目更有兴趣，如果风险相对较高，回报也不稳定，极可能不会斟酌。

　　这1风格最明显的转变就是在长实的拿地策略上，翻查过往历史，在李嘉诚掌权时期，长实地产曾连续夺地，在2010年至2012年期间，长实前后购入11块土地，但自从2012年底，长实投得马鞍山白石地后，长实虽然有屡次参与政府卖地投标，和港铁及市建局推出的大型项目外，但多数都没有收获，显示其趋于谨慎的风格转变。

　　这类投资风格，与李泽钜沉稳的性情有脱不开的干系，而具有海外留学背景的李泽钜，对内地市场其实不算太感冒。根据长实地产递交给港交所挂牌的上市材料，公司对中国业务的比重开始减少。2014年，长实地产的营业额及其摊占合资企业物业销售有19.2%来自内地，在2013年，这1比重高达50.9%，超过了长实地产在香港的比重，而期内和黄房地产在内地的相干占比则由过去的65%跌至42.1%。

　　另外一方面，长实在海外也有积极扩充的计划，根据长实地产上半年的报告，长实地产在海外有40万平方米的土地储备，其中主要是在英国、新加坡及巴哈马群岛。最引人注视的，还是公司在英国的项目，其中1个项目邻近英国伦敦的重要商业区金丝雀码头，主要建筑面积约42万平方米，预计2024年竣工。曾有外媒报导，该项目可建3500个住宅单位，投资额约10亿英镑。

　　而另外一英国项目，是位于南剑桥郡Fulbourn的1幅占地约6900平方米的地皮，该幅地皮可以建设不超过110套豪宅。

　　另外一方面，对内地的资产，李氏父子可能未来还有出售的打算，在长实地产的半年报中指出，团体将继续在内地及海外适时推动项目发展、销售及出租。本文来源：第1财经日报作者：罗琦

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