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SOHO中国九年换四位CFO "转型"之路遭质疑

2017-02-14 17:03:02

　　原标题：SOHO中国转型被质疑:CFO9年换4任净利狂跌94%

　　穷则思变，不变死，变尚有希望。

　　9月11日，在加盟SOHO中国仅1年后，林战便辞去了公司履行董事及首席财务官(CFO)职务。这已是SOHO中国自2007年上市9年以来离职的第4位首席财务官。

　　这则人事变动公告，再次引发市场对SOHO中国转型之路的耽忧。被董事长潘石屹寄与厚望的3Q业务盈利贡献待考，加上正逢事迹下滑之际，种种因素叠加，仿佛给外界质疑增加很多可信度。

　　转型之路未见成效，“悔棋”还是继续走下去?记者试图联系SOHO中国询问，负责团体媒体对接工作的俞女士称可将采访问题发送至公司邮箱，但至截稿前，记者未收到回复。

　　财务隐忧

　　9月11日，SOHO中国召开媒体发布会，潘石屹跟媒体记者围坐在1起，谈起了公司转型以来的表现，“从今年下半年开始，我们的租金收入就大幅度起来了。现在回头看，3年前我们决策时，很多信息其实不清楚，但现在我们认为是非常对的” 。

　　不过，在此之前，SOHO中国交出1份其实不尽如人意的年中成绩单。

　　今年上半年，SOHO中国实现营业额约3.93亿元，同比降落约92%，实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比降落了约94%。其中，公司净利润约为1.35亿元，同比降落了95%。

　　财报公布当日，SOHO的股价即下跌7.8%。这无疑给最近1直尝试在互联网领域有所建树的潘石屹，迎头泼了1盆冷水。

　　对事迹下滑，SOHO中国解释称，主要缘由是团体业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”，从而致使物业销售收入降落而至。而毛利润的降落主要由于物业销售收入降落致使的整体营业额降落。

　　2012年8月，SOHO中国宣布转型，从散售转向自持。不过转型这步棋，在正式宣布转型的前两年，SOHO中国已开始着手准备。

　　记者翻阅SOHO中国历年年报，数据显示，2010年，SOHO中国开始清退销售人员，彼时，其销售人员占比15.27%，在2011年同期，占比4.11%;在2012年末，其年报显示，总雇员有2582人，其中北京和上海的销售人员161人，占比6.24%;在2013年的中期报告中，销售和租赁人员仅占比3%，物业公司雇员占比69.46%。

　　销售金额上，2010年，SOHO中国的销售额到达历史最高的238亿元，随后的3年，销售事迹大幅下滑，2011年为109亿元，2012年为94.68亿元，2013年则下滑至46.87亿元。

　　眼下，潘石屹则用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑，“截至目前，SOHO中国净负债率为25%，具有近100亿元的现金”。

　　潘石屹说，投资者关心的问题主要有两个：第1个是负债率，第2个是现金流能不能支持住。

　　历年年报数据显示，5年间，SOHO中国负债率虽远低于同行水平，但也1直显现上升的态势。2010和2011年公司的净负债率分别为⑸7%和⑴0%，2012年净负债率转正，为2.6%，2013年则猛增至17%，截至2014年年底，SOHO中国净负债率上升为至19%。

　　8月26日，标准普尔宣布，将SOHO中国的长时间企业信誉评级由“BB+”下调至“BB”，展望负面。他们将SOHO中国财务风险的评估意见由“中等”调剂为“很大”。

　　标准普尔信誉分析师廖美珊表示：“由于SOHO中国向‘建设并持有’业务模式的过渡进程慢于此前的预期，因此该公司财务杠杆将在2015⑵016年保持在高位。”

　　上海得失

　　在大步转型进程中，SOHO中国董事长潘石屹仿佛正在向李嘉诚学习。

　　年报显示，2014年，SOHO中国没有买入任何1个项目，反而大举卖出套现。

　　在上海市场难有起色的境况下，这家具有现金最多的中国房地产公司兜售了位于上海的静安广场、海伦广场、虹口SOHO3个项目后，套现近83亿元。该举动也引发了1场业界对其转型遇阻的猜想。

　　今年2月27日晚，金融街控股对外发布公告称，公司已同SOHO中国达成1项收购协议，将以52.32亿元收购SOHO中国位于上海的两个项目。

　　有分析认为，SOHO中国出售上述项目的主要缘由在于未来收益的不肯定性。以如今的本钱，SOHO中国上述项目租金减去大楼保护和管理费用后，回报率可能不足5%。

　　此前，同策咨询研究中心总监张雄伟告知时期周报记者，静安项目的单位价格约为2.85万元/平方米，而海伦广场项目的单位价格约为1.82万元/平方米。这场交易中，SOHO实际上并没有从中获利，只是加了点财务本钱而已。

　　易居(中国)控股公司履行总裁丁祖昱告知时期周报记者，SOHO中国出售上海项目说明其上海战略的失败，“从2012年潘石屹提出SOHO不再散售，改成持有物业并出租开始，就标志着SOHO销售模式的溃败。从2013年年底爆出SOHO要出售上海的3个项目，到现在成功地交易了两个，又代表着SOHO上海战略的全面调剂”。

　　事实上，从2009年开始，SOHO中国便开始大力开辟上海市场，从公司的数据来看，上海市场明显是公司发展的重点区域。从在售项目和在建的项目散布来看，公司75%的项目位于上海市场(按建筑面积)。

　　但适得其反，1方面SOHO中国本来善于的收购烂尾楼改造后再出售的模式发展进入瓶颈期，2是从北京到上海，SOHO中国面对的是不同的消费者和市场，公司没有针对在上海市场推出有效的本土化产品和营销措施，致使项目开发销售的效果其实不好。

　　虽然尔后，潘石屹公然表示，出售上海项目属于“开门做生意，买进卖出很正常”，却仍未消除市场上的各种疑虑。

　　新盈利点?

　　改变燃眉之急。

　　2015年2月，SOHO中国推出了1站式O2O同享办公空间—SOHO 3Q。

　　可以只租1张办公桌或1间办公室，租期少则1星期、多则几月乃至几年，提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，这是SOHO 3Q提倡其O2O移动办公的主要纲领。

　　潘石屹承认，目前SOHO 3Q不赚钱，但他也表示，转型SOHO 3Q已取得初步成功，并表示会斟酌将来把SOHO 3Q独立上市。

　　SOHO中国则在年报中称，2015年会迅速扩大3Q业务，在今年年末前，SOHO中国计划将SOHO3Q中心的数量增加至11个，具有1.1万个坐位。

　　但是，SOHO 3Q较低的出租率和高昂的租金1直饱受诟病。种种因素叠加，为其往后独立上市乃至能否成为SOHO中国转型进程中新的盈利点，打上1个问号。

　　“我可以保证北京望京SOHO和上海复兴SOHO广场出租率是百分之百。”对上述项目，潘石屹显得自信满满。

　　时期周报记者查阅2015年SOHO中国中期事迹报告显示，截至2015年6月末，北京望京SOHO出租率为95%，而复兴SOHO广场出租率则为97%。不过，其光华路SOHOII项目的出租率仅为48%。其中办公区域的出租率为38%。而上海腾空SOHO办公区域出租率仅为39%，零售区域出租率仅50%。